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市场丨别指望房产税大降房价楼市调控道阻且长

寿光房天下   2017-02-17 14:38

[摘要] 【寿光房天下综合】刚一开年,“房产税”就成了舆论热议的话题。这有现实市场背景:春节刚过,楼市利空连连,多地房贷收紧,融资弹药库——私募资管产品被盯牢,房企尤其是中小房企的钱袋子堪忧。

RD-SPACING: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px">【寿光房天下综合】刚一开年,“房产税”就成了舆论热议的话题。这有现实市场背景:春节刚过,楼市利空连连,多地房贷收紧,融资弹药库——私募资管产品被盯牢,房企尤其是中小房企的钱袋子堪忧。

RD-SPACING: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px">而国务院在年前出台的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》,本是7000余字长文,不过稍稍提及房地产税,便被媒体反复咂摸,刷屏朋友圈。

RD-SPACING: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px">其实,稍读文件便知,原话是“在维护统一大市场的前提下,支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。

RD-SPACING: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px">只要见了风,就是满城风雨。房地产税一出现,似乎便显得其他几项探索存在感全无。

RD-SPACING: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px">房价

RD-SPACING: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px">说起房地产税改革,这些年着实为媒体贡献了不少流量。从物业税,到房产税,再到如今的房地产税,来来去去提了十几年。而且有热爱观察的有心之士发现,过去数年,凡是楼市调控要紧的窗口期,高层对房地产税往往提得更频繁,引发社会大讨论,各方观望,楼市渐稳后,便再偃旗息鼓一阵子。久而久之,房地产税与房价之间倒是形成了一种貌似形影相随的奇妙关系。

RD-SPACING: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px">那么这次房地产税真的要来了吗?房价果真要降?楼市眼看要黄?

RD-SPACING: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px">拜托,明明房地产税的草案还在艰难的起草阶段。看看隔壁的《慈善法》,早在2008年底,民政部就将起草的草案报送国务院法制办审查,次年人大常委会甚至将慈善法列入了年度立法预备项目。由于许多重大问题难以形成共识,搁置数年,又经历人大内务司法委员会重新起草,去年3月才正式通过。虽然后期进展神速,但从全周期看也经历了8年。

RD-SPACING: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px">即使相关立法能够奇迹般地火速通过,房地产税顺利开征,在以供求关系为主导因素的房地产市场上,此税有利于楼市挤泡沫,减少投机,稳定市场,但指望它带来房价大降,恐怕也是想多了。从已试点数年的重庆、上海来看,无论是对高端存量征收,还是对增量征收,由于涉及人群有限,对房价的影响几乎可以忽略不计。

RD-SPACING: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px">那么设计房地产税的目的又是什么?2014年时,时任财政部部长楼继伟曾撰文称,总的方向是,在保障基本居住需求的基础上,对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素,合理设置建设、交易、保有环节税负,促进房地产市场健康发展,使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。

RD-SPACING: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px">不过从重庆、上海的试点来看,目前对地方政府财政税收贡献可谓微小,想让房地产税承担大任,道阻且长。

RD-SPACING: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px">前提

RD-SPACING: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px">去年7月,被市场认为是直言不讳的改革派人士之一、时任财政部部长楼继伟在G20税收高级别研讨会上表示,个人所得税和房地产税方案目前仍未正式推出,主要是受制于信息征集能力弱以及利益调整阻碍,“只要是真正的税收再分配,就会受到真正的阻碍,但我们义无反顾地要做。”11月4日楼继伟再透露,房地产税等改革正在积极推进。

RD-SPACING: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px">虽然仅仅3天后的11月7日,楼继伟便卸任财政部部长之职,但他提到的“真正的”三字,却意味深长。改革进入深水区,触动利益比触及灵魂还要难。

RD-SPACING: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px">楼继伟所指的两难其一,信息征集能力弱——就如今而言,这方面的能力应该还是有所加强的。日前,国土资源部地籍管理司(不动产登记局)负责人介绍,目前除西藏自治区的部分市、县外,都已实现不动产登记“发新停旧”,不动产登记制度顺利落地实施。但在个别地方,农村不动产登记仍存在不规范的问题。

RD-SPACING: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px">按照国土部2015年时公布的路线图——2016年基本完成各级不动产登记数据整合建库,2017年基本建成覆盖的不动产登记信息平台。此外还将搭建范围内的不动产信息云平台,即运用云计算技术将不动产信息平台搭建在国土资源部统一建设的“国土资源云”上实现共享。

RD-SPACING: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px">相比建库,联网更是核心。今年可谓联网的关键一年,不过回想起前财政部财科所所长贾康曾说的话:“房产信息联网技术上没有问题。信息成为各种各样的孤岛,不是技术问题,而是有些部门和地方顾及相关利益,存在故意控制的冲动。”今年能否顺利实现这一目标,有待观察。

RD-SPACING: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px">信息征集能力弱自然要不断加强,横亘在其间的利益阻挠更需要勇气和决心去打破,既然流动人口都能查清,不会动的房子难道就查不清吗?

RD-SPACING: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px">法理与技术

RD-SPACING: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px">兜兜转转这么些年,2015年8月,房地产税法终于正式进入人大立法规划。去年“两会”上,人大常委会预算工作委员会副主任刘修文透露,调整后的人大常委会立法规划已将房地产税法列入了类的立法项目。不过到7月时,人大财经委副主任郝如玉透露,房地产税仍在起草过程之中,试点虽然征收了5年多,但是操作难度很大。

RD-SPACING: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px">有专家指出,本届人大任期到2017年底,因此,房地产税法快将在2017年底前通过,慢的话可能会在2017年底提交审议,在下一届人大任期内通过。就目前而言,这一观点恐怕还是乐观了。

RD-SPACING: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px">难度大,原因莫过于复杂的利益调整。

RD-SPACING: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px">与以往只对城镇经营性物业课税的房产税不同,房地产税的课税对象可能将涉及所有房产。而且房地产税的起草,并非在一张白纸上全新设计,而是在现行税制和收费体系下的再设计。在中国目前的税收体制下,围绕房地产的税收及土地费用很多。企业拿地阶段有契税、印花税,建设阶段的建筑业营业税金及附加、印花税、土地使用税,销售阶段有营业税金及附加、土地增值税、印花税、房产税、契税等。如果是二手房交易,还有营业税、土地增值税、个税、契税、印花税等。如此多的税种重新调整,复杂程度可见一斑。

RD-SPACING: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px">还有各界广泛关注的70年土地使用权问题,如果房地产税在中短期内开征,将与土地出让金并行,又该如何在法理上说通这二者的关系?

RD-SPACING: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px">在实际操作上,各地发展不均衡,不同地方的楼市、政府税收、居民收入水平不同,房地产税的征收范围和税率如何确定?是否该设置免征额?免征额度又该设置为多大?

RD-SPACING: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px">由于房地产税是典型的地方税,作为直接税种,让税务局直接面对居民个人征收房地产税,不同的房屋持有者又各有不同的情况,难度可想而知。人大财经委副主任郝如玉去年就曾表示,房地产税试点征收了5年多,但是操作难度很大,有的地区税收成本甚至和税收收入相当。

RD-SPACING: 0px; -webkit-text-stroke-width: 0px">凡此种种选择题背后,都横亘交错着无数利益群体的不同诉求。所有这些博弈的结果,一旦写入法律条文,便不是朝令夕改的事了。看看隔壁的《预算法》,光修订就花了10年,两度搁浅,仍有遗憾。

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