市场丨16城楼市“限售”政策对投资客抛盘说不

寿光房天下  2017-04-18 10:01

[摘要] 【寿光房天下综合】自厦门3月份开启楼市限制交易的先例后，不少城市加入“限售”队伍。截至目前，至少16个城市加入“限售限购”大军。

【寿光房天下综合】自厦门3月份开启楼市限制交易的先例后，不少城市加入“限售”队伍。截至目前，至少16个城市加入“限售限购”大军。

具体政策涉及多种手段，比如“外地人买一、二手房3年内限售”、“通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年”等多种细分政策。

双限模式下，意在阻止各类炒房资金进入房地产市场，防范各类套利机制出现，堵住了部分违规资金进入楼市的同时，也防止了资金随意撤出楼市，搅动市场。这是一种稳定市场的举措。

此轮楼市“限售”政策主要有两个目的，一是将活跃的楼市需求冻结并后置，避免快进快出的楼市投资投机炒作行为，起到抑制投资投机的作用，使当前的楼市降温；二是为楼市后续政策调整争取更多的时间，尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施，比如房地产税立法、不动产登记等。

楼市掀“限售”潮

有统计数据显示，截至目前，实行限购又限售的城市，按出台政策的时间顺序看有厦门市、杭州市、福州市、广州市、青岛市、启东市、保定市徐水区、保定白沟新城管理委员会、长乐市、常州市、惠州市、珠海市、东莞市、扬州市、成都市和海南省。值得注意的是，隶属保定高碑店市的白沟镇，限售时间最长，为5年。

值得关注的是，这批“限售”城市中，多数以二、三线为主，甚至涉及四、五线城市，但北京、上海这两大一线城市并未加入。而对各大城市的“限售”政策也是分类制定实施，并未一刀切。

从楼市“限售”政策核心来看，在于对于房产买卖时间的限定。但楼市“限售”的时间长度的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等等诸多因素密切相关，“限售”时间并非任意制定。

从调控政策来看，从去年10月份计算，本轮楼市调控政策预计持续1.5年到2年，也就是有可能持续到2018年第三季度。而在调控政策等诸多因素影响下，市场从2016年9月份的高点开始下行的市场调整周期至少也是2年，在下行调整周期内，面临的最直接的风险就是个人投资投机者与银行，间接影响着投资渠道及宏观经济的基本面。

从个人投资投机者来看，当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应也结束，房价上涨预期打破，楼市疯狂大潮退去之后，投资投机客将退场；而对于银行来讲，当下半年及明年楼市进入调整期时，房价必然面临着下降。而由于2016年下半年以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产，当今年下半年房价开始下降时，去年下半年以来的房贷资产会缩水，金融风险增加。此时，银行必然首先收个人按揭贷款的口子。

平衡楼市风险

上述预计将在调整期立场的投资客，则包括“加杠杆”入市的“散户”、运营状况不佳的私营企业主和特定需求的群体。

实际上，这一轮楼市“全民炒房”局面的出现和“散户”入市密不可分。他们拿出压箱底的资金入市，不顾一切投资买房，甚至有部分“散户”加杠杆操作投资。而当2017年年中，市场调整期来临之时，这部分“散户”无法承受房价止涨甚至下跌、加杠杆的资金成本等压力之时（加杠杆资金的期限一般为12个月左右，少部分24个月，明年年中刚好是今年上半年加杠杆入市资金到期的日子），届时今年上半年以来加杠杆入市的“散户”势必会出现抛售资产的状况。

此外，由于经济周期与房地产周期在2017年下半年后同时处于低谷期，私营企业主的企业运营可能会遇到资金面的问题，届时，它们可能舍卒保车，抛售一部分前期投资的房产，缓解企业运营压力。同时，特定需求的群体也有可能抛售房产。比如置换类需求、一部分海外移民，他们为了获得更好的教育环境、居住条件等，在市场调整期到来时可能通过抛售房产的形式进行置换。

值得注意的是，为了平衡系统性风险。银行的动作可能更为直接，即收紧个人按揭贷款。张宏伟认为，收紧个人贷款的传统方式是强化审批措施、提高首付和利率、控制房贷总量等，但这并不能防止“加杠杆”投资投机客的买卖“抛盘”行为。

如今，楼市“限售”政策出台，“限售”政策中时间上定为“须取得不动产证满2年或3年后方可转让或办理析产手续”，在楼市下行周期它的作用在于锁定2016年下半年以来处于高位的房贷资产，不让它交易，不让它出现贬值，防止由于房价下降而带来的银行的系统性金融风险，这样银行这端因为“限售”暂时处于安全地位。

另外，美国进入加息通道后，国内资本外流明显，尽管近期有了一些限制性措施，但是仍然避免不了资金通过各类渠道外出。楼市“限售”政策出台后，这些“沉淀”在房地产的大量投资资金因为“限售”留在了国内，防止了资金外流，也为实体经济改革与复苏提供了更长时间的窗口期。

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